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Qu’est-ce qu’un viager ?

Un « viager » est une transaction immobilière, populaire en France, dans laquelle l’acheteur verse un acompte, puis une série de paiements tant que le vendeur est en vie.

Comprendre le viager

Le « viager » est essentiellement une rente viagère. Pour les acheteurs, les viagers sont un pari, tandis que pour les vendeurs, ils offrent la sécurité de versements réguliers en espèces. Le viager est parfois appelé hypothèque à annuités inversées ou fiducie résiduaire de bienfaisance.

Dans le cadre d’un contrat de viager, une personne accepte de vendre son bien à un acheteur en échange d’un acompte, appelé « bouquet » en France, et de versements réguliers en espèces jusqu’à la fin de sa vie. En outre, le vendeur continue à vivre dans la maison jusqu’à la fin de sa vie. Ce n’est qu’au décès du vendeur que l’acheteur est libre de reprendre la propriété. En substance, l’acheteur d’un viager parie sur la durée de vie restante du vendeur.

En France, deux parties privées négocient souvent un viager avec l’aide d’un avocat et sans la participation des banques ou des compagnies d’assurance. L’accord peut potentiellement bénéficier aux deux parties. Par exemple, les vendeurs bénéficient d’avantages fiscaux importants. De plus, les paiements en espèces sont fortement garantis. Si l’acheteur fait défaut, le vendeur conserve l’acompte, toutes les mensualités jusqu’à ce moment-là et la propriété du bien. Les vendeurs sont souvent des veuves ou des veufs qui ont besoin d’une source de revenu régulière après le décès de leur conjoint.

Pour les acheteurs, les viagers offrent le tirage au sort d’un achat immobilier à des taux réduits. Les viagers utilisent la valeur d’occupation plutôt que la valeur du marché, qui est souvent beaucoup plus élevée. En outre, les acheteurs ne paient pas d’intérêts sur la propriété, et si le vendeur meurt plus tôt que prévu, les acheteurs bénéficient d’une réduction encore plus importante. Le risque est que le vendeur vive plus longtemps que prévu, auquel cas l’acheteur doit payer davantage. L’acheteur type d’un viager est une personne d’âge moyen qui cherche à s’assurer une maison pour sa retraite.

Calcul du viager

La valeur d’une propriété en viager est calculée en fonction de l’âge du vendeur, et elle est connue sous le nom de valeur occupée. La valeur occupée d’une maison appartenant à une personne de 50 ans sera plus élevée que celle d’une maison appartenant à une personne de 70 ans. L’acompte tend à se situer à environ 30 % de la valeur occupée. Les participants calculent les versements en espèces en fonction de l’espérance de vie moyenne du vendeur. En raison de ces directives, les vendeurs très âgés ont souvent intérêt à vendre leur maison sans condition et à recevoir la valeur marchande totale.

 

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